Avgiftshöjning Sommaren 2023

Hej medlemmar i BRF Signalpatrullen 13!

Den senaste tiden har präglats av höjda räntor, kostnader och inflation i alla delar av samhället. Styrelsen gav under 2022 information om att vi kontinuerligt utvärderar föreningens ekonomi samt att vi inte förväntade oss att behöva höja avgifterna innan sommaren 2023.

I detta informationsbrev följer en kort sammanfattning av vår ekonomi samt de åtgärder vi planerar under 2023 för att upprätthålla en god ekonomi. Åtgärderna har arbetats fram i nära dialog med vår ekonomiska förvaltare samt bank.

Föreningensekonomi

Styrelsen, den nuvarande och tidigare, har fokuserat på att minska föreningens skuldkvot för att sänka räntekostnaderna. De senaste 2 åren har belåningsgraden minskats med ca 6,5 %, vilket motsvarar en amortering av lån med ca 16 miljoner kr. Ytterligare amortering under 2023 är planerad och motsvarar ca 4 miljoner kr.

Det totala lånebeloppet kommer därefter uppgå till ca 66,5 miljoner kr. Motsvarande siffra var i början av 2021 ca 86,5 miljoner kr.

Intäkterna för föreningen består av avgifter från samtliga bostadsrätter, hyror från föreningens hyresrätter samt våra lokaler.

År 2022 hade föreningen intäkter på 7,756 miljoner kr samt kostnader motsvarande
6,73 miljoner kr.

Två stora kostnadsposter som föreningen har och som vi i viss utsträckning kan påverka är driftkostnader (4 984 000 kr, 2022) samt räntekostnader (901 000 kr, 2022). I driftkostnaderna ingår utöver förvaltning av huset av vår fastighetsskötare Driftia även kostnader för extraordinära händelser som under 2022 uppgick till 176 000 kr via Driftia samt reparationskostnader för 937 000 kr.

Prognos framåt

Det allmänna ekonomiska läget påverkar även oss och vi ser kostnadsökningar för både drift och räntor. Styrelsen har förhandlat fram ett nytt avtal med vår förvaltare, Driftia, som inte innebär några kostnadsökningar för 2023. Övriga driftkostnader räknar vi schablonmässigt kommer öka med ca 10 %, detta innebär uppskattade rörelsekostnader på ca
5,5 miljoner kr, vilket är en ökning på omkring 500 000 kr.

Lån
Under 2022 har två bundna lån löpt ut och omvandlats till rörliga lån. Dessa lån har föreningen en fördelaktig rabatt på som innebär att ca 45 miljoner kr av våra lån har en ränta på 3,654 % per 2023-03-20, medan 23,5 miljoner kr fortfarande är bundet och har en fast räntesats på 1,23 % under hela 2023. För föreningens räntekostnader innebär ovan en kostnadsökning på 1 miljoner kr, till totalt ca 1.9 miljoner kr, för 2023. Styrelsen räknar med att räntan justeras från 3,654 till 4 % efter förväntade räntehöjning i april.

Samtal har förts med vår bank som rekommenderat oss, utifrån riksbanksprognos samt den räntenivå vi har möjlighet att binda lånen på, att inte binda våra lån och föreningen har valt att följa deras rekommendation. När inflationstakten minskar vill vi att våra räntor följer med ned igen.

Ett troligt framtida scenario är en räntesats på 4,2 %. Föreningen kan då förvänta sig en kostnadsökning på 2,1 miljoner kr (1,9 miljoner ökning från 2022 års nivå). Det innebär att inför 2024, när det sista lånets bindningstid löper ut, förväntar sig styrelsen kostnader om ungefär 7,7 miljoner.

Åtgärdsplan

Föreningen har omförhandlat hyrorna för de återstående hyresrätterna. Hyresnivån ska justeras enligt överenskommelse med hyresgästföreningen. Avtalen för uthyrda lokaler indexeras löpande vid varje årsskifte, därutöver kommer ett av våra avtal från den 1 sep 2024 justeras upp med 130 000 kr.

Föreningen arbetar även aktivt med de löpande driftkostnaderna, initierar inga större projekt för tillfället och omförhandlar de avtal som löper ut.

Styrelsen har utöver ovan beslutat om en avgiftshöjning för samtliga bostadsrätter från den 1 juni 2023.

Utöver detta så planerar styrelsen att minska reparationskostnaderna från 937 000 kr till 450 000 kr under 2023. Av dessa 450 000 kr avser 350 000 kr renovering av tidigare hyresrätt som ska läggas ut till försäljning när renoveringen är klar. Försäljningsbeloppet kommer nyttjas till att amortera ytterligare på våra lån.

OBS: Från den 1 juni 2023 kommer avgiften för samtliga bostadsrätter höjas från
604 kr/kvm till 730 kr/kvm per år, vilket är en höjning på ca 21 %.

Summering
Utifrån de realiserade och kommande kostnadsökningarna som har identifierats kommer avgifterna för samtliga bostadsrätter initialt att höjas från 604 kr/kvm till 730 kr/kvm per år. Att hålla ett stabilt kassaflöde som ger möjlighet till fortsatt amortering är prioriterat i styrelsens arbete. Med den kassan som föreningen har idag har styrelsen möjlighet att löpande utvärdera, agera samt planera utifrån föreningens bästa.

Med vänliga hälsningar,

Styrelsen i BRF Signalpatrullen 13